不動産の相続税は「時価」ではなく「評価額」で決まる

相続税を計算するとき、不動産は売買の時価そのままではなく、国が定めた評価基準で計算する。この評価額は時価より低いことが多いため、「現金で持つより不動産で持つ方が相続税が安い」と言われる理由がここにある。

土地の評価方法は2種類

路線価方式

市街地の土地に使われる方式。国税庁が毎年発表する路線価（道路ごとの1平方メートルあたりの価格）を使って計算する。

計算式: 路線価 × 面積 × 各種補正率

項目 内容
路線価 国税庁「路線価図」で確認（毎年7月発表）
評価水準 公示価格の約80%
補正率 形状（奥行き・不整形）や角地などで加減

具体例: 路線価20万円/平方メートル × 200平方メートル = 4,000万円（時価5,000万円の土地でも評価額は4,000万円程度になる）

倍率方式

路線価が設定されていない地域（主に郊外・農村部）で使う方式。

計算式: 固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率

項目 内容
固定資産税評価額 市区町村の通知書（毎年届く）で確認
倍率 国税庁「倍率表」で確認（地域・用途ごとに異なる）

具体例: 固定資産税評価額1,000万円 × 倍率1.1 = 1,100万円

どちらの方式かの見分け方

国税庁の路線価図で対象地域を調べる。路線価が表示されれば路線価方式、「倍率地域」と表示されれば倍率方式。

建物の評価方法

建物は路線価とは別の基準で評価する。

区分 評価方法 評価額の目安
自用（自宅） 固定資産税評価額 × 1.0 時価の約60〜70%
貸家（賃貸中） 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合30%) 時価の約40〜50%

建物は時価から大きく減額されるため、現金で保有するより建物で保有した方が相続税が安くなる。

不動産の評価額と現金の比較

同じ1億円でも、資産の持ち方で評価額が大きく異なる。

資産の形 相続税評価額 圧縮率
現金1億円 1億円 0%
土地（自用） 約8,000万円 約20%
建物（自用） 約6,000万円 約40%
賃貸不動産（土地+建物） 約4,000〜5,000万円 約50〜60%

小規模宅地等の特例

不動産の相続税を大幅に減らせる最重要特例。自宅・事業用・貸付用の土地が対象。

対象区分と減額割合

区分 上限面積 減額割合
特定居住用（自宅） 330平方メートル 80%
特定事業用 400平方メートル 80%
貸付事業用 200平方メートル 50%

適用条件（自宅の場合）

相続人 条件
配偶者 無条件で適用
同居の子 申告期限まで住み続ける + 保有し続ける
別居の子（家なき子） 3年以上持ち家なし + 故人に配偶者・同居相続人がいない

具体例

自宅の土地の路線価評価額が5,000万円（200平方メートル）の場合:

  • 特例なし → 5,000万円がそのまま課税対象
  • 特例あり（80%減額）→ 5,000万円 × 20% = 1,000万円

差額の4,000万円分に対する税金がなくなる。税率30%の場合、約1,200万円の節税。

二世帯住宅と小規模宅地の特例

二世帯住宅でも小規模宅地の特例は使える。ただし構造によって扱いが変わる。

構造 特例の適用
内部でつながっている（区分登記なし） 全体に適用
完全分離型（区分登記あり） 被相続人の区分のみ適用

区分登記されている場合は特例の対象面積が半分になるため、登記の仕方が重要。

不動産相続でよくある失敗

失敗 結果 対策
小規模宅地の特例を知らず申告 数百万〜数千万円の過大納付 相続専門の税理士に依頼
不動産を共有名義で相続 売却時に全員の同意が必要で身動き取れない 代償分割（不動産を1人が取り、他の相続人に現金を払う）を検討
路線価の補正率を適用しない 不整形地や旗竿地の減額を見落とす 税理士が現地確認する事務所を選ぶ
家なき子特例の要件を満たさない 別居の子が持ち家を所有で特例不可 3年前から持ち家を手放す等の生前対策

まとめ

  • 不動産の相続税は「時価」ではなく「路線価」「固定資産税評価額」で計算する
  • 現金で保有するより不動産で保有した方が評価額が20〜60%低くなる
  • 小規模宅地等の特例で自宅の土地を最大80%減額できる
  • 特例の適用には条件があり、申告しなければ使えない
  • 不動産の相続は税理士による現地確認と適切な評価が節税の鍵

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